Kiyoshi Harada
Prescreve o art. 33, do CTN que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. Dispõe o seu parágrafo único que não se inclui na apuração desse valor venal o bem imóvel por acessão intelectual. Apenas os bens imóveis por natureza e por acessão física são considerados na apuração da base de cálculo do IPTU.
Como o CTN não define o que seja valor venal, porque matéria cabente ao legislador ordinário de cada município, a doutrina e parte da jurisprudência acabou adotando o conceito doutrinário de valor venal para fins de lançamento do IPTU.
Conceituamos o valor venal como sendo “aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, admitindo-se a diferença de 10% para mais ou para menos.” 1
Essa conceituação, aceita pela doutrina especializada, é um mero parâmetro ao legislador ordinário a quem cabe definir a base de cálculo de sorte a não extrapolar o valor de mercado.
O lançamento é ato administrativo vinculado, pelo qual o agente público competente constitui o crédito tributário verificando a ocorrência do fato gerador, determinando a matéria tributável, calculando o montante do tributo devido (aplicação da alíquota sobre a base de cálculo) e identificando o sujeito passivo (art. 142 do CTN). A base de cálculo de tributo está sob o princípio da reserva legal (art. 97, IV, do CTN).
Logo, pressupõe a preexistência de lei definindo critérios objetivos para a apuração do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno, considerando os diferentes tipos e padrões de construção, bem como sua localização nas diferentes zonas fiscais em que se subdividem a zona urbana do Município.
Cabe ao agente administrativo tributário competente promover o enquadramento de cada imóvel a ser tributado pelo IPTU nas definições da lei para apuração concreto do valor venal do imóvel, aplicando sobre o imóvel considerado os valores unitários do metro quadrado da construção e do metro quadrado do terreno correspondentes.
No município de São Paulo vigora a Lei n° 10.235/86, que aprovou seis tabelas anexas contendo listagem de valores, possibilitando a apuração do valor unitário do metro quadrado de construção e do terreno (art. 2°). Essa lei é conhecida, também, como lei que aprova a Planta Genérica de Valores (PGV).
Por conseguinte, para o lançamento do IPTU deve buscar o exato valor da base de cálculo (valor venal) na sua lei de regência, não sendo permitido o apego ao conceito doutrinário de valor venal para, por meio de uma interpretação canhestra, exigir o recolhimento do imposto com base em valores de mercado fixados concretamente para todos os imóveis cadastrados, com fundamento em “pesquisas de mercado”, o que é um verdadeiro absurdo jurídico. Não cabe ao agente fiscal competente promover pesquisas de mercado.
Pesquisas de mercado servem para orientar a ação do legislador na fixação de critérios objetivos para apuração do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno, jamais para proceder ao lançamento tributário. O Executivo deve efetuar essa pesquisa para efeito de elaboração de projeto de lei de apuração do valor venal ou de sua atualização para se ajustar à nova realidade imobiliária.
O que é relevante juridicamente para aplicação de alíquota do IPTU sobre o valor venal não é o seu conceito doutrinário, mas a sua definição legal, que outra coisa não é senão aquele valor total que resulta da aplicação do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno correspondente, previsto em lei, sobre as áreas da construção e do terreno objetos de lançamento tributário.
O conceito legal de valor venal, base de cálculo do imposto, no Município de São Paulo, há de ser buscado na Lei n° 10.235/86, afastando-se de vez a interminável confusão entre o valor de mercado, ou da efetiva transação imobiliária, com o valor venal que resulta da aplicação da lei de regência da matéria.
1 Cf. nosso Direito financeiro e tributário. 34. ed. São Paulo: Dialética, 2025, p. 650.