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O condomínio e as implicações da pandemia no ordenamento jurídico interno

Gianpaulo Scaciota

Advogado

É cediço que a vida em Condominio é regida por três suportes jurídico legais: A Convenção, o Código Civil e a Lei 4.591/64, porém, a pandemia trouxe elementos e discussões importantes para o seio da vida condominial.

O Direito de Propriedade incrustrado no artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal, ficou relativizado? O direito ao sossego ultrapassou o direito de propriedade? Quais os limites? A pandemia alterou sem lei que defina a destinação do Condomínio (Residencial X Comercial) com a normatização pelo costume do trabalho em Home Office?

Diz o Artigo 19 da Lei 4.591/64:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já o Código Civil diz, em seu artigo 1.335:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

É de conhecimento público, incontroverso, auferível ao homem médio, que a pandemia, ainda que e, assim esperamos, nos abandone em breve, trouxe efeitos que vieram para ficar. O efeito primeiro e basta análise de informativos de empresas, palestras de CEOs, é que muitas atividades não mais retornarão ao presencial e as pessoas passarão a trabalhar de casa.

Além das implicações trabalhistas que já emergem da discussão junto à doutrina e representações de direitos dos trabalhadores (condições de trabalho, equipamentos, insumos (internet e computadores)estão aparecendo mais e mais questões atreladas à mudança de paradigma.

O que prevalece? O Direito de propriedade e uso e fruição de seu imóvel e ou o direito ao trabalho e sossego? A criança que costumava brincar no playground ou jogar uma bola dentro do apartamento sem que existisse alguém a reclamar e ou se incomodar será obrigada a parar de brincar pois a vizinha de baixo está em uma reunião online com algum cliente?

Também há casos daqueles que trabalham com comércio exterior, importações, bolsas de valores e outros tipos de atividade, exercem suas funções à noite, e antes no escritório, agora estão em casa. O silêncio absoluto interrompido por uma voz grave no meio da madrugada? O chuveiro e outros aparelhos domésticos. Situações antes esporádicas agora rotineiras, e aguardando, normatização, bom senso e ou adaptação darwiniana.

Ainda hoje, mesmo com a pandemia entre nós, com o retorno às atividades, bares, restaurantes, shoppings abertos, há muito litígio pela realização de obras em Condomínio. Recentemente fui consultado por uma Síndica, pois uma moradora, que esta trabalhando em home office, acha um absurdo que um apartamento que foi vendido passe por reformas. Estamos em Home Office, não podemos conviver com barulho!

Cito em particularidade, como uma colocação equivocada pode gerar dúvidas e utilizar-se a legislação para atender um ou outro interesse. Na Paraíba, uma Juíza, em Home Office, ingressou com uma ação (0806507-29.2021.8.15.2001) om pedido LIMINAR em razão de uma quadra de tênis. A imprensa noticiou: Juiz para obra para não prejudicar Juíza em Home Office. Verificando os autos, o pedido e decisão, se extrai que em verdade esta se arguindo IRREGULARIDADE na Convocação (EDITAL) e Quórum legal não atendido, porém, no bojo do pedido consta expressamente o incomodo com o barulho e o fato de estar em Home Office e que o “poc poc” das bolas. Será que se a juíza estivesse trabalhando no fórum normalmente se daria ao trabalho de objetar a quadra de tênis? Importante acompanhar o processo, pois, se vencida a questão processual (EDITAL e QUÓRUM), terá que conviver com o barulho, ou a Justiça irá sobrepor direitos?

Barulho em Condomínio sempre foi um dos maiores problemas e fonte de desavenças, junto com vazamentos, inadimplência, vagas de garagem e segurança, porém na pandemia, e no último ano se tornou o líder absoluto de reclamações, com quase 60% de relatos, conforme fonte SindicoNet.

A questão maior reside: O Home Office veio para ficar, e não como acontecia anteriormente, mas sim, efetivo trabalho, com realização de reuniões online, e em espectro de abrangência em várias profissões. Como se adaptar ao novo paradigma? No caso de conflito entre a Juíza em casa dando uma Sentença e a criança brincando de casinha no chão da sala? Entre o vendedor e o cachorro que late porque o dono foi ao mercado? Qual direito aplicar? Como o Síndico sozinho irá resolver esses conflitos?

Entendo que ainda que o paradigma tenha se alterado, não há como impor aos condôminos que usam e fruem de sua unidade de acordo com sua destinaçãoRESIDENCIAL, e dentro dos limites pré-pandemia, o ônus da escolha das empresas para mitigar seus prejuízos ou turbinar seus lucros. Talvez os novos empreendimentos “RESIDENCIAIS” já sejam entregues de acordo com a nova realidade constando em suas Convenções a denominação MISTA (como já existe), de qualquer forma, a empatia, bom senso, e muita calma será preciso, tanto para quem trabalha em casa, como para quem quer descansar em casa.

Deixo aqui as palavras de Jhon Rawls: “Se não for possível uma sociedade de povos razoavelmente justa cujos membros subordinem seu poder a objetivos razoáveis devemos nos perguntar com Kant, se vale a penas os seres humanos viverem na terra”.

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